集团热线028-8555-8199

四川新物业管理条例“十问十答”丨物业承接查验有多重要?有哪些陷阱和责任?

2021-11-17 09:28:38   来源:四川建设发布    点击:
交房,要验房
 
这个道理大家都懂
 
看看房子哪里有问题
 
在验房单上签字确认
 
这是验房交房的必备
 
但是
 
新房
 
毕竟不是孤零零的一套房而已
 
它是在小区内
 
那么问题来了
 
与之相关的公共配套设施设备
 
比如电梯、车库、消防设施等
 
谁来验?怎么验?验得不对谁来负责?
 
这就涉及到一个专有名词
 
物业承接查验
 
 
什么是物业承接查验?
 
 
物业承接查验,一般是在业委会尚未产生的情况下,前期物业企业代全体业主对共有部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
 
新版《四川省物业管理条例》(以下简称《条例》,2022年5月1日起施行)起草组成员、住房城乡建设厅物业管理专家伍三明表示,相比2012年四川省物业管理条例,《条例》对物业承接查验要求进行了强化,还首次明确不依法开展物业承接查验的法律责任和惩处措施。
 
个别小区为何“灾害”不断?
 
根本在于物业承接查验“太水了”
 
电梯有问题、排水系统有问题、消防设施有问题……还未入住多长时间,在部分小区,一系列问题不断。这些,是因为小区“运气不好”,还是在公共设施上本来就“先天不足”呢?
 
如果是“先天不足”,那又是什么原因?住房城乡建设厅物业管理专家路虎林表示,所谓“先天不足”,是建设单位与物业企业在进行物业承接查验时就根本没做到位,导致交付的物业本身就存在瑕疵,“交的有病,接的有病”。
 
现实中,这样的案例并不鲜见:
 
案例一
 
2020年11月5日,网友爆料:广安市武胜塞纳湾畔小区业主质疑物业没有进行承接查验。相关部门回复称,该小区于2020年10月20日交房,但未按规定进行承接查验制度,已责令限期整改。
 
案例二
 
2021年8月,网友爆料:资阳安岳鸿腾广场二期交房1年多,车库不能使用,因排水系统有问题,一到下雨车库就被淹,电梯就无法使用。后经相关部门核实,该小区2020年交房,交房时物业未承接查验,配套设施设备未完善,遗留问题多。
 
可以看到,一些新建小区“带病”交房,损害业主利益,造成诸多隐患和纠纷。
 
增加承接查验透明性
 
明确“未经查验的”物业不得接收
 
为何类似上述的纠纷,会经常不断?
 
住房城乡建设厅物业管理专家文武分析认为,大概有以下4方面原因:
 
许多物业项目在交接时,承接查验工作未能引起各方足够重视,环节缺失;
 
建设单位与物业企业存在利害关系,导致承接查验流于形式,无人监督管理;
 
没有住房城乡建设行政主管部门的介入与监督,很难落实好物业承接查;
 
物业承接查验工作专业要求高,技术难度大。
 
住房城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人介绍,针对上述问题,《条例》进行了一系列针对性的制度设计。
 
首先,必须开展物业交付承接查验制度。
 
《条例》第五十六条:“新建物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前,物业服务人和建设单位在新建物业竣工验收后,应当按照国家、省相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共有部分和其相应的物业档案进行查验。”
 
没有验过的物业,物业服务人能不能接收?对此,《条例》特别明确:“物业服务人不得承接未经查验的物业。”
 
其次,增加承接查验活动的透明性——承接查验不再只有物业和建设单位,增加了业主代表、主管部门和基层政府代表应当参加。
 
《条例》明确:“物业承接查验应当邀请买受人代表以及物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)代表参加,可以聘请相关专业机构协助进行。”
 
伍三明解释说,这里的买受人代表,应当由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定,“这一款规定是新增的,在全国首创,避免买受人代表由建设单位、物业服务人暗中操作,致使物业承接查验‘走过场’流于形式。”
 
他补充说,在实践中,一些懂土建、设施设备,有经验的买受人可以向主管部门报名,主管部门从公开报名的买受人中确定参与人,报名和确定买受人代表等具体程序和要求,需要县级主管部门进一步细化明确。
 
“带病”交付物业怎么办?
 
这些法律责任和惩罚性措施在此等候
 
电梯、排水系统、消防设施等小区公共设施,不得“带病”交付。
 
对此,《条例》明确规定:“建设单位与物业服务人不得恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益。”
 
一方面,加强监督。
 
《条例》第五十七条:“物业服务人应当自物业承接后三十日内,将查验文件向物业所在地的县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门备案,并在物业服务区域显著位置公示,公示期不少于三十日。”
 
另一方面,法律责任和惩罚性措施,同步跟上。
 
《条例》第九十九条:“建设单位违反本条例第五十六条关于物业承接查验规定的,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处三万元以上十万元以下罚款;给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。”
 
《条例》第一百条:“物业服务人第五十六条关于物业承接查验规定的,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处三万元以上十万元以下罚款;给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。”
 
《条例》第一百条:“物业服务人违反本条例第五十七条未按时将查验文件备案并公示,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上五万元以下罚款。”

相关热词搜索:

上一篇:冷冷冷!寒潮来袭,安全生产怎么做?
下一篇:用人单位克扣、无故拖欠农民工工资达数额标准,将列入失信联合惩戒名单!

Copyright © 2020 四川鑫鼎建筑工程有限公司 All Rights Reserved. 备案号:蜀ICP备20019800号 网站建设:互成网络