《成都市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》公开征求意见

     为进一步提高公众立法参与度，促进立法科学化、民主化，确保立法具有针对性和可操作性，提高立法质量，现将市房管局代市政府起草的《成都市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》网上征求意见，请于2017年9月30日前将修改意见反馈市人民政府法制办公室。

        联系方式：
        1、信函请寄至：成都市人民政府法制办公室法规一处 邮编：610042
        2、传真：028-61885421

        3、电子邮箱：fzb@chengdu.gov.cn

    附件：《成都市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》

        第一章 总则

        第一条 【立法依据】为加强住宅专项维修资金管理，建立住宅维修保障机制，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
        第二条【适用范围】本市规划区国有土地范围内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
        第三条 【名词解释】本办法所称住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
        本办法所称共用部位，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主或使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。
        本办法所称共用设施设备，是指建筑区划或者单幢房屋内，由业主或使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关供共用设施设备使用的房屋等。
        第四条 【监管原则】专项维修资金实行统一交存、专户存储、专款专用、业主共同决策、政府监管的原则。
        第五条 【部门职责】市房产行政主管部门是本市专项维修资金的主管部门，负责本市专项维修资金管理工作的指导和监督，市住宅专项维修资金管理机构负责本市专项维修资金的日常管理工作。区（市）县房产行政主管部门负责本辖区内专项维修资金交存、使用等管理工作。
        财政、审计、国土、价格、质监、消防行政主管部门按照各自职责做好本市专项维修资金相关工作。
        街道办事处（乡、镇人民政府）按照规定职责做好本辖区内专项维修资金的相关工作。

        第六条 【投诉渠道】房产行政主管部门应当建立投诉受理渠道，接受对违反本办法行为的投诉，并按照相关规定处理。

        第二章 交存

        第七条【交存范围及主体】同一住宅建筑区划内，拥有两个以上业主的住宅、非住宅，开发建设单位和业主应当按照本办法规定交存专项维修资金。
        已售公有住房的售房单位和业主应当按照本办法规定提取、交存专项维修资金。
        第八条 【新建住宅交存标准及时点】新建住宅首期专项维修资金，由开发建设单位和业主在开发建设单位申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记前按照下列规定交存：
      （一）开发建设单位对配备电梯的房屋按照每平方米建筑面积计算成本价的3.5%交存，对未配备电梯的房屋按照每平方米建筑面积计算成本价的3%交存。所交存的专项维修资金，进入当期销售费用，归建筑区划内全体业主所有，分摊计入按房屋户门号设立的分户账。
      （二）业主对配备电梯的房屋按照每平方米建筑面积计算成本价的2.5%交存，对未配备电梯的房屋按照每平方米建筑面积计算成本价的2%交存；办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记前尚未出售的房屋，开发建设单位应当按照本项规定交存首期专项维修资金。待房屋出售时，转由业主承担。
        国有土地上实施旧城改造、基础设施建设、保障性安居工程建设等对原房屋所有权人进行搬迁，采取产权调换方式补偿的住宅，建设单位应当按照前款第（一）项规定交存首期专项维修资金；业主为补偿安置对象的，应当按照前款第（二）项规定交存的首期专项维修资金，由补偿安置义务主体承担。
        每平方米建筑面积计算成本价，由市房产行政主管部门会同价格行政主管部门定期发布。
        第九条 【已售公有住房交存标准及时点】已售公有住房首期专项维修资金，由公有住房售房单位和业主分别按下列规定提取和交存：
　　（一）公有住房售房单位对配备电梯的房屋按售房款的30%，对未配备电梯的房屋按售房款的20%一次性提取专项维修资金。自售房款存入单位住房资金专户之日起30日内交存至专项维修资金专户，归公有住房售房单位所有。
　　（二）业主按售房款的2%交存专项维修资金，在申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权登记前交存至专项维修资金专户，归业主所有。
        第十条 【票据管理】专项维修资金专用票据的管理，应当按照省财政行政主管部门有关规定执行。
        第十一条 【交存把关职责】开发建设单位和业主按照本办法第七条的规定将首期专项维修资金足额交存至专户后，不动产登记机构方可办理开发建设单位申请的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。
        已售公有住房业主应当按照第九条第（二）项规定将首期专项维修资金足额交存至专户后，不动产登记机构方可办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。

        第十二条【“钱随房走”原则】房屋所有权转移时，该房屋专项维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让。

        第三章 管理

        第十三条 【资金代管、专户管理银行选择及账户设立】业主大会成立前或业主大会已成立但未申请划转专项维修资金自管的，专项维修资金由市住宅专项维修资金管理机构代管。
        市房产行政主管部门应当遵循资金安全、服务优质的原则，按有关规定确定在本市范围内营业的商业银行作为本市专项维修资金的专户管理银行。由市住宅专项维修资金管理机构与专户管理银行签订专户管理协议，并在专户管理银行开设专户。
        开设的专户，应当按建筑区划设账，按房屋户门号设分户账。售后公有住房售房单位提取的首期专项维修资金应当按建筑区划或幢单独列账，业主交存的专项维修资金按房屋户门号设分户账。分户账应当登记业主姓名、身份证件号码、联系方式等信息，记载交存、使用、结存等情况。
        已设立业主大会的建筑区划，业主委员会依据业主大会决定开设专项维修资金专户并划转资金自管的，应当从我市专户管理银行中择优选择一家银行作为本建筑区划专户管理银行。
        第十四条 【专户管理银行职责及资金收益下限】专户管理银行负责办理专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并提供专项维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务。其具体内容在专户管理协议中约定。
        专项维修资金自存入专户之日起，每年按不低于中国人民银行同期一年期定期存款基准利率计息。
        第十五条 【账户信息公开】专户管理银行每年初应当以建筑区划为单位向业主公布上一年度专项维修资金收支及结存情况。
        第十六条 【财政、审计部门职责】代管的专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定，并接受财政部门的监督；应当依法接受审计部门的审计监督。
        第十七条 【管理公约】业主大会决定划转本建筑区划专项维修资金自管的，应当制定专项维修资金管理公约（以下简称管理公约），对下列事项作出约定：
      （一）专户管理银行选择、专户开设及资金划转；
      （二）专项维修资金自管后，需要回划至代管账户的情形；
      （三）专项维修资金自管账户核算和委托第三方专业机构负责账目管理的事项；
      （四）专项维修资金续交；
      （五）紧急使用的情形和流程；
      （六）有关专项维修资金的其他重大事项；
      （七）违反管理公约应当承担的责任。
        管理公约不得违反法律、法规、规章的规定，其示范文本由市房产行政主管部门拟定。制定或修订管理公约应当经建筑区划内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。
        业主委员会应当依照示范文本拟定管理公约，并予以公示，公示期不少于7日，期满后组织业主表决，经业主依法表决通过后报区（市）县房产行政主管部门备案，并告知街道办事处（乡、镇人民政府）。
        第十八条 【自管账户设立及资金划转】业主大会决定划转本建筑区划专项维修资金自管的，业主委员会应当持下列资料到区（市）县房产行政主管部门办理专户开设及资金划转手续，并告知街道办事处（乡、镇人民政府）：
      （一）符合本办法第十七条规定的管理公约； 
      （二）设立银行账户相关资料；
      （三）业主大会设立或业主委员会成立备案文件；
      （四）其他相关资料。
        符合办理条件的，经区（市）县房产行政主管部门签署意见后，由业主委员会在约定的专户管理银行开设专户，并告知区（市）县房产行政主管部门。市住宅专项维修资金管理机构将代管的专项维修资金余额划转至该专户。
        开设的专户，应当接受房产行政主管部门的监督。
        第十九条 【自管阶段业主委员会主任离任审计】专项维修资金自管的，业主委员会主任离任前，街道办事处（乡、镇人民政府）应当指导业主委员会委托第三方专业机构对管理专项维修资金的情况进行审计，并通报全体业主。
        第二十条 【自管账户变更】专项维修资金自管后出现下列情形之一的，业主委员会应当持相关资料到专户管理银行办理专项维修资金账户变更手续：
      （一）已划定的建筑区划范围调整的；
      （二）建筑区划名称变更的；
      （三）其他需要变更的情形。
        第二十一条 【自管阶段专户管理银行变更】专项维修资金自管后，需变更专户管理银行的，应当经建筑区划内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，按照本办法第十八条相关规定办理。
        第二十二条 【专项维修资金续交】业主分户账专项维修资金余额不足首期专项维修资金的30%时，应当续交。续交涉及的方式、标准等具体事项，由业主在管理公约中约定；未建立管理公约的，应当通过其他形式约定。
        第二十三条 【专项维修资金补充】利用建筑区划内共用部位、共用设施设备经营所得收益及共用设施设备报废后回收的残值，应当主要用于补充专项维修资金，分摊计入相关业主分户账。
        经营收益及残值补充的比例及具体办法，由全体业主在管理规约中约定。
        第二十四条 【房屋灭失退款】房屋灭失的，按照以下规定返还专项维修资金，并办理账户注销手续：
      （一）房屋分户账中结余的专项维修资金返还业主；
      （二）公有住房售房单位提取的专项维修资金余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

        第四章 使用

        第二十五条 【使用原则】专项维修资金应当专项用于建筑区划内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。下列费用不得从专项维修资金中列支：

      （一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用； 
      （二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
      （三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用； 
      （四）应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的维修费用；
      （五）开发建设单位未按照《四川省物业管理条例》第七十条规定报告申请成立业主大会前，建筑区划内共用部位、共用设施设备需要实施维修、更新和改造的费用。
        属于前款第（五）项的，维修费用由开发建设单位承担，但经业主依法表决同意使用或按照本办法第三十一条实施应急维修的除外。按本办法第三十一条实施应急维修后，业主可向开发建设单位追偿维修费用；追偿不成的，可向人民法院起诉。
        第二十六条 【分摊列支原则】专项维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支：
      （一）用于建筑区划共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
      （二）用于单幢或多幢共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
      （三）用于单元共用部位、共用设施设备的，由单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
      （四）用于两户或两户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
      （五）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由业主按照所拥有的车位、车库建筑面积的比例分摊。
        分户账专项维修资金余额不足的，应由该业主补足差额部分；业主未交存专项维修资金的，应由该业主补交首期专项维修资金。涉及尚未出售房屋的，开发建设单位应当按尚未出售房屋建筑面积分摊费用。
        售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊。
        售后公有住房与建筑区划内其他房屋之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由售后公有住房与其他房屋按各自拥有的建筑面积比例分摊。
        第二十七条【表决原则及异议处理】专项维修资金使用需经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并向业主公示。

        分摊列支范围内业主对表决结果有异议的，应当在表决结果公示期内提出。公示期满表决结果生效后，不得组织业主再次就同一事项进行表决。

         第二十八条【第三方监督制度】专项维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度。具体范围和实施办法由市房产行政主管部门另行规定。

         第二十九条【紧急使用预案】专项维修资金尚未划转业主委员会自管的建筑区划，业主应当制定本建筑区划房屋共用部位、共用设施设备出现紧急情形时依法使用专项维修资金实施排危除险的紧急使用预案。紧急使用预案不得违反法律、法规、规章的规定，其示范文本由市房产行政主管部门拟订。经建筑区划内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意后生效，在30日内到区（市）县房产行政主管部门备案。
         房屋已交付使用的建筑区划，已设立业主大会的，业主委员会应当组织业主制定紧急使用预案；尚未设立业主大会的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织业主制定紧急使用预案。房屋尚未交付使用的新建建筑区划，开发建设单位应当组织买受人在签定房屋销售合同时签署本建筑区划紧急使用预案表决意见。
         第三十条 【使用流程】专项维修资金使用，按以下流程办理：
      （一）拟定使用方案。当建筑区划内共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时，由使用申请人参照四川省（区域性）地方标准《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》及相关技术规范拟定使用方案，并向分摊列支范围内业主公示，公示期不少于7日。
      （二）业主表决。由业主委员会、街道办事处（乡、镇人民政府）组织业主依法表决通过使用方案。表决结果应向业主公示，公示期不少于7日。
      （三）使用备案和预算资金拨付。使用申请人持有关资料向区（市）县房产行政主管部门申请使用备案；其中，涉及动用售后公有住房专项维修资金的，应当取得售房单位同意使用的书面证明。符合规定的，区（市）县房产行政主管部门应当及时备案。专项维修资金代管的，由区（市）县房产行政主管部门在规定时间内拨付预算资金；专项维修资金自管的，由业主委员会在规定时间内拨付预算资金。预算资金可在使用备案后拨付，也可待工程竣工验收合格后，一并拨付。预算资金拨付比例不得高于使用方案确定的总金额的50%。 
      （四）竣工验收和结算资金拨付。工程竣工后，使用申请人应当根据相关规定和使用方案约定组织验收，并将验收结果向业主公示7日。公示期满无异议后，专项维修资金代管的，由使用申请人持相关资料向区（市）县房产行政主管部门申请结算资金拨付，符合拨付条件的，区（市）县房产行政主管部门应当在规定时间内完成结算资金拨付；专项维修资金自管的，业主委员会应当在规定时间内完成结算资金拨付。
         建筑区划已建立紧急使用预案或管理公约的，由约定的执行主体作为使用申请人，按照前款第（一）、（三）、（四）项的规定办理。
         第三十一条 【应急使用】未建立紧急使用预案或管理公约的建筑区划，当房屋共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋使用安全的应急情形，需要立即使用专项维修资金实施维修、改造的，经街道办事处（乡、镇人民政府）确认后，按照本办法第三十条第一款第（一）、（三）、（四）项的相关规定办理： 
      （一）屋面防水损坏造成严重渗漏的；
      （二）电梯故障危及人身安全，或无法正常使用严重影响业主生活的；
      （三）供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断，严重影响业主生活的；
      （四）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的；
      （五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活，或危及财产安全的；
      （六）消防设施设备严重损坏的；
      （七）供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电和漏电，严重影响业主生活或危及人身财产安全的。
         涉及电梯、消防设施的，使用申请人在书面报告街道办事处（乡、镇人民政府）的同时，应当书面报告质量技术监督部门或公安消防部门，质量技术监督部门或公安消防部门应当实地查勘确认。
         第三十二条 【使用申请人及备案职责边界】相关业主、业主委员会、街道办事处（乡、镇人民政府）、物业服务企业或其他管理人（以下统称使用申请人）应当对申请使用备案材料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
         区（市）县房产行政主管部门在备案时应当对资金使用是否符合有关规定、材料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。
         第三十三条 【计划使用】业主应当按照法律、法规等有关规定和共用部位、共用设施设备的检测要求，定期开展专业检测。使用申请人可根据检测结果或使用说明书载明的要求拟定维修、更新和改造计划，按照本办法规定实施。

         第五章 法律责任

         第三十四条 【“应交未交”的处罚规定】开发建设单位未按本办法规定交存专项维修资金的，由市或区（市）县房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，给予警告，并可处3万元以下罚款。
         公有住房售房单位未按本办法规定提取或足额提取专项维修资金的，市或区（市）县财政部门、房产行政主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，由市或区（市）县房产行政主管部门予以警告，并可处3万元以下罚款。
         第三十五条 【挪用的处罚规定】违反本办法规定，挪用专项维修资金的，按照国务院《物业管理条例》第六十一条的规定处理。
         第三十六条 【资金使用违法处罚规定】物业服务企业或其他管理人违反本办法规定，虚列维修工程项目或虚增维修工程量，由市或区（市）县房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，给予警告，可处3万元以下罚款。并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告。
         业主委员会或相关业主有前款行为，由市或区（市）县房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对业主委员会成员或相关业主给予警告。
         物业服务企业或其他管理人、业主委员会或相关业主未将已拨付的专项维修资金专项用于使用方案所列维修项目的，由市或区（市）县房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对物业服务企业或其他管理人、业主委员会成员或相关业主予以警告，并责令退回资金。 
         第三十七条【拒不交存或续交资金的处理规定】业主违反本办法规定，拒不交存或续交专项维修资金，业主大会或业主委员会应当要求业主限期改正，逾期不改正的，可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
         第三十八条【其他违法行为的处理规定】提供第三方监督服务的专业机构、施工单位违反本办法规定，弄虚作假的，由区（市）县房产行政主管部门将违法行为抄送相应主管部门依法处理。
         第三十九条【监管违法行为的处理规定】房产、国土、质监、消防等行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）工作人员利用职务上的便利，索取、收受他人财物，或不依法履行监督管理职责、发现违法行为不予查处，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
         第四十条【信用或征信处理规定】开发建设单位、物业服务企业及其他管理人、相关业主、业主委员会成员有本办法规定的违法行为之一的，除按相应条款给予处罚外，由相关单位将开发建设单位、物业服务企业及其工作人员、业主委员会成员违法行为计入信用档案；将相关业主违法行为计入个人征信档案。

         第六章 附则

         第四十一条 【“统规自建”房屋交存规定】本市规划区国有土地范围内“统规自建”的房屋，可参照本办法规定建立专项维修资金。
         第四十二条 【商业类非住宅交存的规定】住宅建筑区划外，拥有两个以上所有权人的商业类非住宅，应参照本办法建立专项维修资金。参照执行的具体范围由市房产行政主管部门另行规定。
         第四十三条 【老旧住宅小区保障机制】2004年4月1日前，本市规划区国有土地范围内已建成交付使用但未按《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（市政府令第103号，以下简称103号令）建立专项维修资金的老旧住宅小区，由所在地区（市）县人民政府（管理委员会）负责专项维修资金的建立和管理工作。具体办法由市房产行政主管部门另行制定。
         已建立专项维修资金的老旧住宅小区，可依法使用专项维修资金增设电梯。
         第四十四条 【农集区、征地拆迁安置小区保障机制】本市农民集中居住区房屋共用部位、共用设施设备的维修保障，按照我市其他相关规定执行。
         本市征地拆迁安置小区房屋共用部位、共用设施设备的维修保障按照我市其他有关规定执行。征地拆迁安置小区建设单位和补偿安置义务主体分别按照本办法第八条第一款第（一）、（二）项规定足额交存首期专项维修资金后，其维修保障按本办法执行。
         第四十五条 【修订前后政策适用】本办法施行前，已办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的建筑区划，专项维修资金的交存继续按103号令执行。本办法施行后，第一次办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的建筑区划，专项维修资金的交存按照本办法执行。 
         本办法施行前，开发建设单位应当按103号令交存的专项维修资金，本办法施行后仍未足额补交的，应按103号令的有关规定足额补交。
         本办法施行前，已办理房屋所有权初始登记或国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记但尚未出售的房屋，业主委员会成立后应当通知开发建设单位按照本办法第八条第一款第（二）项的规定将首期专项维修资金交存至专户。
         对开发建设单位交存的专项维修资金已按建筑区划为单位单独列账的，可将单列账中专项维修资金余额分摊至相应范围内业主分户账。
         本办法施行前，已划转专项维修资金自管的建筑区划，业主委员会应当按本办法规定组织业主制定管理公约。

         第四十六条 【解释部门】本办法适用中的具体问题，由市房产行政主管部门负责解释。

         第四十七条 【施行时间】本办法自 年 月 日起施行。